开栏的话：10月1日，备受瞩目的物权法将正式施行。今日起，本报特别开设“聚焦物权法”专栏，请市高级人民法院民一庭法官对物权法中一些与老百姓息息相关的条文进行解读，帮助大家掌握维护自己合法权益的武器。

　　签订合同后，开发商仍将房子卖给他人，怎么办？恋人分手时，对于在房产证上署有一方名字的共同财产如何处理……市高级人民法院民一庭法官黄勇说，物权法实施后，这些困扰老百姓的问题将迎刃而解。

　　预告登记对一房多卖说“不”

　　［事例］王女士看中了南岸区一套新修的商品房，在交付12万元首付款后，开发商称申请房贷需要一段时间，她就没急着去办理产权证。不想两个月后，王女士却接到开发商要退还首付款的通知，因为房子已经以更高的价格卖给他人了。

　　［法官解读］为防止这种情况的发生，物权法特别规定了预告登记制度。预告登记制度不仅赋予了登记人可以对抗其他购买人的优先购买权，也将有效抑制房屋买卖中的“一女二嫁”不诚信现象。

　　也就是说，王女士签订买卖合同后，在产权证没法立即办下来的情况下，为防止到手的“鸭子”飞了，可到房产登记机构进行预告登记，登记后未经登记人同意再次出卖的该房屋将不能办理过户，即使办理了过户也无效。必须注意的是，预告登记后，购房者必须在可以办理产权证之日起3个月内办证，否则预告登记就会失效，开发商可以将房子卖给他人。

　　房屋登记有误可提出异议

　　［事例］张先生和林女士是一对恋人，两人于去年合买了一套商品房，但产权证上只写了女方的名字。前段时间，两人因性格不合闹分手，在分割财产时，林女士以房产证只有自己的名字为由要独占该房，并企图卖与他人，这让张先生很无奈。

　　［法官解读］遇到这种情况，张先生可根据物权法，向房屋登记机构提出异议登记。

　　物权法明确规定，像房屋等不动产一律要办理产权登记。若因各种原因导致不动产登记簿上内容错误的，像张先生这样的房屋利害关系人就可以向房屋登记机关申请更正登记。若登记簿上的权利人———林女士不同意更正，张也可以申请异议登记。异议登记后，即使林将房屋卖给他人，该买卖合同在法律上也是无效的。但是，张先生必须在异议登记后15日内，向法院提起诉讼，否则异议登记失效。

　　抵押合同无需登记就生效

　　［事例］老刘和老郑是多年的老朋友。2005年初，因生意资金周转不灵，刘以自己的一套房屋作抵押，向郑借款30万元，并承诺一年还清。双方虽签订了抵押合同，但并未到房屋登记机关办理抵押登记。谁知一年后，刘不仅没有如期还款，还逃到了外地。气愤之余，老郑拿着抵押合同，上法院欲申请变卖抵押房屋以偿还欠款，却被告知因未办理抵押登记，抵押合同无效。

　　［法官解读］物权法实施后，即使双方未办理抵押登记，抵押合同仍有效。

　　物权法未颁布前，担保法中规定，若双方仅签订了房屋抵押合同，而未办理抵押登记的，合同属于无效，郑先生就因此不能主张自己的权利。而物权法明确规定，以房屋作为抵押物时，若双方只签订了抵押合同，未办理抵押登记的，也不影响合同效力，合同自成立时就已生效。像前面这种情况发生时，郑先生可以以抵押合同为据，起诉法院要求刘承担违约责任或者赔偿损失。

　　住宅用地到期自动续期

　　［事例］前段时间，罗先生花费近百万元，在江北购置了一套别墅。一番精心装修后，罗萌发了将别墅作为祖业世代相传的想法。可是，听说法律上明确规定了住宅建设用地的使用期限仅有70年，他为此不禁有些担心：70年后，国家是否将土地收回，并对修建在上面的别墅予以拆除。

　　［法官解读］如今，这种担心已是多余，因为物权法给购房者吃了一颗定心丸。

　　物权法明确规定，住宅建设用地使用权届满的，自动续期。这意味着即使70年期限届满后，只要房屋还在，罗先生的子孙仍可继续在别墅内居住。至于如何续期以及续期是否收取一定费用，物权法中并未明确，具体实施细则还在探讨中。

　　农村宅基地使用权不得随意转让

　　［事例］农民老张居住在一个风景秀丽的小山村里。近几年，看着许多城里人兴起了到农村度假的热潮，老张灵机一动，盘算着在自己占用的农村集体土地上，修建两栋度假别墅卖给城里人赚钱。

　　［法官解读］老张的如意算盘是行不通的，因为这与物权法规定宅基地使用权的取得、行使、转让必须适用国家有关法律的条款是相违背的。

　　宅基地使用权是指农村居民以及少数城镇居民为建造自有房屋对集体土地所享有的占有、使用的权利。物权法首次明确了宅基地使用权是一种物权，并立足于保护农民的基本生存权，再次确认了我国现行的土地管理制度，禁止宅基地从农民手中向城镇居民流转。因此，老张是不能向城镇居民出售别墅的。

　　必须给征地农民解决社保费用

　　［事例］因政府要修建公路，农民工康女士在农村老家的土地要被征用。虽然知道修公路是公共利益的需要，但康女士仍然担心补偿标准过低，会影响自己今后的生活。

　　［法官解读］物权法第42条规定细化了赔偿标准，可打消康女士的顾虑。

　　物权法规定，对于征收农民集体所有的土地，征地方不仅要依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费等费用，还要安排被征地农民的社会保障费用，保障其生活。尤其值得一提的是，“安排被征地农民的社会保障费用”的规定，将农民列入社保范围，防止了做工无岗、种田无地、吃饭无钱的“三无农民”的出现。日报记者刘洋