王晓晖在渝论楼市，称房价大涨租金小涨有风险，渝中和沙坪坝具有升值潜力

　　股市在3500点反复震荡，在股市淘金风险越来越大；而目前由于楼市低迷，不少开发商都在打折促销，在这样的情况下，是投资股市好，还是投资楼市好呢？

　　对于这个问题，在昨日举办的晨报理财大讲堂上，著名的商业地产投资专家王晓晖给出的答案是：“总体而言，近几年重庆房价涨了不少，但租金却没怎么涨，投资回报率降低了。如果要问现在投资楼市好，还是投资3500点的股市好，我的基本观点是，股市风险要小于楼市。只要牢牢记住价值投资理念，即使在熊市中也能赢利。”

　　不懂回报率不要投资

　　“著名的股神巴菲特有一句名言‘不懂不投’。”

　　王晓晖称，在欧美，衡量一个房产项目有没有投资价值有两个指标：一是租金回报率；一是资产回报率。年租金回报=月租金×12÷购房总金额；资产回报率=(五年内的租金总和+预计第五年的销售额)÷购房金额。

　　“一般来说，一个项目要有投资价值，国际上公认的最低租金回报率=同期的按揭利率+1%，目前银行的按揭利率超过7%，因此目前投资楼市，租金回报率要有8%以上才有投资价值。”王晓晖称，“如果按照资产回报率来衡量的话，只要超过20%，就具有投资价。”

　　渝中房产价值被低估

　　2008年，和全国其它城市一样，重庆房价将温和上涨，在这种情况下，重庆楼市还有投资价值吗？王晓晖称，虽然是温和上涨，但只要能选择好板块，同样有投资价值。

　　“就我个人认为，目前仍有升值潜力的两个区域：一是沙坪坝；二是渝中区。可以大胆的预测，未来5年解放碑及其附近的房产还有30%-40%的上涨空间。”

　　王晓晖称，“虽然现在的热点区域是江北、渝北，但我觉得部分楼盘的房价已经过头，你如果晚上到这两个区域，你会发现好多房子没有亮灯，很显然这里有不少投资性购房产。而房产升价空间的大小取决于区域内的刚性需求，江北、渝北两个区域投资性购房多、刚性需求偏少，因此未来升值相对较缓慢。”

　　“5年来，由于交通问题，不少白领和富人‘逃离’渝中，因此，5年来渝中的房价涨幅不大。而随着轨道交通1号和3号线的通车，较场口将成为重庆的一个交通枢纽，房价上涨空间大；而沙坪坝由于教育刚性需求拉动，再加上交通四通八达，房价也有上涨空间。”

　　08年首选防御性投资

　　今年投资房地产都有哪些风险？如何防御？对此，王晓晖称，从宏观来讲，风险有两个：一是系统性风险，如果今年美元触底反弹，流向中国的楼市的国际热钱就会撤出，房价就有下跌风险；二是宏观调控的风险。2008年政府的主要任务就是控制通货膨胀，实施住房保障制度。廉租房、经济适用房大量上市也有拉低房价的风险。最好的办法就是防御———暂时别动，看看行情再说。

　　王晓晖：四川民生广厦实业有限公司商业投资总监、国际著名地产及金融理财投资专家，香港理工大学项目及房地产管理硕士。

　　黄彪：国家首批注册房地产经纪人，重庆鼎新房地产学校副校长、重庆鼎力房地产咨询有限公司总经理，著名房地产投资理财专家。

　　相关新闻

　　开盘买房最为划算

　　购买尾房风险最小

　　购房投资或自住，除了坚守价值投资理念外，选择好的购房时机也至关重要。昨日，有着15年房地产营销经验的重庆鼎新房地产学校副校长黄彪称，总的来说，就单一楼盘来看，在开盘时购房产最便宜，而购尾盘的风险最小。在一年中，年初的房价贵，而年底的折扣最高。

　　黄彪进一步解释道，在开盘初期，开发商为了降低融资风险，一般价格都比较低；而到了旺销期时，价格也随之到了顶峰；到尾房时，为了回收资金，开发商通常会给出较大的折扣。

　　黄彪称，对投资者来说，在开盘时虽然价格较低，但收益不能马上兑现，如果所购房产要一年或更长时间才能交房，资金利息也是一笔不小的成本；如果购尾房，房价虽然比开盘时略高，但收益马上兑现，并且由于是购买现房，投资风险也相对偏低。

　　目前部分开发商开始打折，那么现在该不该买房？黄彪说：“我个人认为，对于购买品牌开发商楼盘的市民来说，今年的最佳购房时机应该在5月房交会之后；而购买中小开发商的楼盘，最佳的购房时机是在今年底。”