可售房源逼近10万套 市场消费需求还欠兴奋

　　2007年，受综合城乡配套改革试验区利好的刺激，重庆楼市的房源可用“捉襟见肘”来形容。相对于疯狂抢购的楼市，不时推出的新盘，犹如杯水车薪，远不能满足市场的需要。

　　这种情况在2008年发生了戏剧性的变化。据了解，目前，主城13区的可售房源已逼近10万套大关，业内预计，仅这些就足够卖一年。

　　进入2008年，加息、调高准备金率、严格执行第二套房贷政策等宏调措施的作用开始显现，一度火爆的楼市转向冷清。虽有开发商祭出打折优惠、无条件退房、补偿差价等营销手段，以求刺激购房需求，却再难见到购房者盲目“抢房”的局面。

　　实习生曹勇/文记者任君/图

　　楼市扎堆放量

　　可售房源超过10万套

　　4月1日，记者在市国土房局官方网站“网上房地产”了解到，最新数据显示，主城13区的可售商品房数量已达到93980套，逼近10万套大关，可售建筑面积1063.24万平方米。而去年我市商品房销售成交火爆的1~8月份，主城九区的商品房销售面积为1222.46万平方米。有业内人士指出，商品住房市场已归于理性消费的现状，要卖完现在这些可售房源，需要1年的时间。

　　4月，重庆楼市进入传统的销售旺季，不少企业都有将新产品推向市场的计划。据悉，5月将是开发商借助春季房交会重整旗鼓的好机会，许多新老楼盘都将在这段时间集中亮相。据记者了解，这期间扎堆亮相的楼盘，南有万友·七季城、苹果城二期、中冶·林荫大道、蓝滨城、融侨·香弥山、骏逸·第一江岸等新老楼盘；北有丹枫白露、复地别院、东原香山、太阳城、北滨1号、东和城等众多新项目。

　　可以预见的是，随着楼市供应量的节节攀升，现在上千万平方米的可售房源，加上4、5月推出的新项目和新组团，摆在购房者面前的事实是：今年上市房源将十分充足。

　　“业内对4月以后新推的商品房住宅面积，有不同的测算标准和结果，但据最保守的估计，也有3000万平方米。”天景置业副总经理胡瑛说。

　　消费需求待积累

　　有销售压力是正常现象

　　与供应量大增相对应的事实是，市场的需求仍然显得不够兴奋。

　　据中原地产信息网站消息，今年2月，主城区住宅成交建筑面积为53.97万平方米，环比下降47.33%。进入3月以后，从3月1日~3月16日，成交套数不到4000套；3月17日~23日成交2375套；3月24日~30日共成交2168套。

　　“目前市场的情况与2004年差不多。2004年1月，商品住宅成交面积116万平方米，今年1月是119万平方米。”天景置业副总经理胡瑛说。

　　“开发贷、第二套房贷等信贷政策限制，都会对房地产市场形成一定的冲击，其中冲击最大的应该是中低端住房。从今年4月1日公布的《重庆市2009年度住房建设计划》来看，随着廉租房、经适房、限价房等保障性住房的大量入市，肯定会对中低端产品市场产生较大影响。”同景置业营销总监张骥说。

　　胡瑛认为，开发商存在销售压力是一种长期态势，这是很正常的。楼市产品供给量大，一方面会给开发商带来一定的销售压力；另一方面也说明市场的竞争比较激烈。而竞争激烈的市场，将给购房者提供更多、更好的选择。从我市近10年的房地产市场发展情况中，可以发现一个规律，无论开发商面临的销售压力有多大，每年楼市的成交面积、成交价格和成交金额大都是增长的。

　　销售周期会拉长

　　大规模洗牌不会出现

　　虽然今年市场供给量有进一步扩大的趋势，但经过去年6月份以来的疯狂“抢房”之后，市场的投资和消费能力开始疲软。从目前的情况来看，想重新释放购房者的买房需求还得从长计议。因此，今年市场产品的销售周期可能会拉长，而且，由于土地、资本、产品之间是环环相扣的，所以，对资金的要求也会比较高。

　　“一个新楼盘的销售周期一般为半年，长的需要一年半。”天景置业副总经理胡瑛表示，不同的企业会对资金运作采取不同的策略。一些小企业为了尽快回笼资金，会加大宣传和促销力度，把产品变现，但这并不是解决资金问题的唯一途径，融资、战略合作也是企业进行资金补充的常用手段；而大型房产企业为了保持较快的资金周转率，降低信贷利息等财务成本，也会通过加大宣传促销，以求尽快出货。

　　“一些开发企业确实遇到资金周转难问题，公司还会通过项目转让、土地转让等方式“断尾求生”但出现大规模洗牌还不太可能。”胡瑛说。

　　对这个问题，同景置业营销总监张骥称，“开发商作为独立主体，会根据当前市场情况进行判断，调整产品开发推广的节奏，一般调整周期为3~6个月。而4、5月份开发商推广力度的加大，说明大部分开发企业对市场前景还是看好的。”