商业银行业绩缩水中小开发商资金链绷紧二套房买家负担增加

　　今年3月以来，二套房贷政策将会松动的传言，持续在重庆四处散播。而在重庆多家媒体的报道中，此类消息也是屡见不鲜。

　　但这样的传言与报道，却与记者近日调查的结果恰恰相反———目前，重庆各银行的二套房贷政策并未放松，仍是执行首付4成、利率上浮10%的政策。

　　然而，这并非说明此前的相关消息完全不真实。据银行内部人士透露，过去的一个月内，确有部分银行对此有所放松。目前各银行之所以严格执行原有政策，是因为监管部门近日在银行业内部重申二套房贷政策，并进行了紧急调研。

　　记者黄光红/文张秀良/图

　　放宽的传言与真相

　　去年12月，央行和银监会联合下发了《加强商业性房地产信贷管理的补充通知》。按照该通知要求，商业银行在发放住房贷款时须以借款人家庭为单位认定房贷次数。同时，除了借款人家庭人均住房面积低于当地平均水平，再次向商业银行申请住房贷款可比照首套自住房贷款政策执行外，其他已利用银行贷款购买住房的家庭，无论是否还完贷款，再次向商业银行申请房贷时均应按第二套房贷政策执行。

　　通知出台后，各商业银行均严格执行相关规定。然而，从今年3月份开始，就不断有传言和媒体报道称，在渝多家银行已放宽了二套房贷政策。

　　据称，这种放宽的一大表现，在于银行打了政策的“擦边球”。即在我市人均住房面积标准还未由相关部门明确公布的情况下，建设银行把这一标准定为26.6平方米，其他多家银行则将其定为不超过27平方米。由此，在这些银行办理第二套房按揭，只要人均住房面积低于26.6平方米或27平方米，就可享受首套房的贷款优惠。

　　此外，还有部分银行更是与监管部门的规定对着干，对首套房贷款已还完再按揭第二套房的，也视同购买首套房；还有的银行，则采取了降低首付或不上浮利率的做法降低二套房贷门槛。

　　然而，记者上周在调查后却发现，目前的事实并非如此。

　　4月3日，在大泽置业金岛店，记者佯装购房，表示已有一套住房，还想买一套，不知能否享受首套房的政策优惠。该店置业顾问陈朋明确表示，按照与其合作的交通银行、中国银行和招商银行的规定，要再次购房，都只能执行第二套房贷政策。

　　随后，在金丰易居、皇鼎地产等中介商的门店，记者也了解到，建设银行、工商银行、深圳发展银行等，都没有放宽二套房贷政策。

　　银监会的紧急通知

　　那么，是此前的传言和报道不真实？

　　重庆某国有银行信贷部门人士在接受采访时称，3月份以来，多家银行在二套房贷方面有所松动，其实是业内公开的秘密。“只不过，由于此举引起了中央监管部门的高度重视，近日各银行才有了很大的转变。”

　　据这位人士透露，针对二套房贷政策松动的传闻与报道，银监会主席刘明康近日在内部会议上重申，按揭贷款已经结清，再贷款购房仍不能算作第一套房，银行倘若视之为首套房贷，属于违规行为。

　　另有消息称，刘明康在银行内部会上还要求，各银行要对早前的违规放贷“重补重签”。不过有业内人士表示，重新签订按揭合同就意味着银行违约，“不具操作性”。

　　不仅如此，银监会近日还下发了紧急调研通知，在业内展开了紧急调研，要求各商业银行严格遵守二套房贷政策。据悉，调研主要涉及两部分内容：一是要求各银行“如实上报”第二套房贷政策的执行情况，是否存在客户结清此前按揭贷款，再贷款购房即按第一套房处理的情况；二是要各银行对现行的二套房贷政策提出建议。

　　上述人士还说，在监管层的督促下，各银行又开始谨慎操作二手房贷。即使对那些已结清按揭贷款并售出房产的再贷款者，也严格按照相关政策执行，不再给第一套房的低首付和优惠利率。与此同时，由于顾虑监管层下一步可能出手整治，目前各银行都强调“不敢打擦边球”。

　　对此，重庆联众置业发展有限公司董事长邱朝礼认为，二套房贷政策出台的目的，本来就在于抑制炒房带来的房价上涨，如今监管层再次强调此项政策不可违，是担心一旦银行降低二套房贷门槛，会使之前的调控成果付诸东流。

　　商业银行两难选择

　　在渝各银行相关人士均表示，一定会遵守央行的最新规定。但事实上，他们非常希望放宽二套房贷政策。“前段时间多家银行暗地降低二套房贷门槛的举动，就显示出这种渴望是多么的迫切。”重庆某国有银行信贷部门人士称。

　　银行对房贷放宽的强烈渴求，并非是现在才有的。据这位人士介绍，1998年，借着房改的东风，建设银行首先推出了房贷业务。接着，国内商业银行不约而同地进入了个人房贷和房地产开发贷款两大市场。因为对银行来说，迄今为止，还没有出现比房贷更好的市场。

　　有统计数据显示，在过去不到10年的时间里，中国的商业性房贷从1998年的400多亿元，飙升至2007年末的4.8万亿元，增长百倍有余，已占到金融机构全部贷款余额的16%左右。

　　而如今的现实是，这项银行最为钟爱的房贷业务，今年以来开始急剧萎缩———人民银行重庆营业管理部此前公开的消息表明，2008年紧缩银根后，需求量最大的房产行业获得贷款的量明显降低，有的银行甚至不足去年同期的8成。

　　“由于房贷业务锐减，各银行的经营收入也大打折扣。今年前3个月，我们银行的经营收入同比就减少近两成。”前述人士说。

　　“目前各银行只好大力拓展理财产品等中间业务，以尽量弥补贷款方面的损失。但这并不能从根本上解决问题。我们最大的希望，仍然寄托于监管部门放宽房贷政策。”

　　购房者质疑“一刀切”

　　同样希望监管部门放宽房贷政策的，还有部分购房者。

　　这几天，由于购房计划被迫搁浅，家住沙坪坝区天星桥的孙建华十分郁闷。

　　原来，孙建华只有一套70平方米的住房，一家5口人住在一起很是拥挤。为了改善居住条件，他准备再按揭一套房子。近日，他开始四处奔走选房，并相中了位于渝北区花园新村附近一套60平方米的二手房。按照他的想法，由于第一套房的贷款已经还清，再买第二套房，应该可以享受第一套房的贷款优惠政策，即首付3成、贷款利率下浮15%。哪知道，房产中介商的一番话却让他大感意外———按银行规定，如果他要按揭该套房屋，只能算作第二套房，执行首付4成、贷款利率上浮10%。

　　孙建华据此算了一笔账：该套房屋总价款30万元，首付12万元，加上税费共需14万元左右。不仅如此，由于贷款利率要在基准利率(7.83%)的基础上上浮10%，达到8.61%，比购买首套房的实际利率(下浮15%后)6.66%高出近两个百分点。如此一来，采用20年等额本息还款法，该套房贷款18万元，20年利息比本金还高，总共达19.79万元，比按揭首套房的20年利息(14.62万元)多出5万多元。

　　“这样的贷款政策针对那些炒房者无可厚非，但对像我一样旨在改变住房条件的人，就太不公平了。”孙建华说。

　　对此，某媒体高管李先生也深有感触。前些天，他准备贷款购买一套住房，却被银行告知：由于他与妻子名下各有一套房子，再买房须按第三套房贷政策执行，即首付4成、贷款利率上浮15%(达到9%)。鉴于此，李先生只好选择放弃。

　　“其实，我并非为了炒房，只是为了让父母、岳父母和我们夫妻俩各自有个家。”李先生表示。

　　开发商渴盼“救命钱”

　　在市场的另一端，作为受此政策影响对象之一的开发商，也有着和银行及部分消费者相同的渴求。

　　一位不愿意透露姓名的房地产老板告诉记者，前几天，他看中了将在下个月挂牌拍卖的，一块总价大约6亿元的地块。但因没有得到银行的贷款批准，其在卖的一个楼盘又迟迟不能回笼资金，他只好放弃参与该地块的竞争。

　　“只需要一点钱，就能让我活过来。而一旦缺少这笔‘救命钱’，我的企业可能会缓不过气来而出局甚至死去。”他叹着气说。

　　业内人士称，一个房产开发商要维持正常运转，银行提供的开发贷款和楼盘销售回笼资金的速度起着非常重要的作用。两者缺其一，开发商(特别是中小开发商)资金链紧缺甚至断裂的可能性就比较大。

　　目前众所周知的现状是，重庆楼市观望氛围浓厚。重庆市国土房管局公布的数据表明，今年2月份，重庆主城区住宅成交建筑面积53.97万平方米，比1月下降47.33%，比去年2月少17.04万平方米。

　　“开发商既很难贷到款，又因楼盘销售不景气无法快速回笼资金。”重庆联众置业发展有限公司董事长邱朝礼说，在这种形势下，目前重庆很多中小开发商的资金链显得非常紧张。