华龙网讯(记者 聂玉虎)昨日，《晨报理财大讲堂》在三峡博物馆开讲。知名房产投资理财专家、重庆鼎新房地产学校校长钟光敏称，投资楼市，关键是要学会判断房产价值。“对于贷款购房，年收益要超过10%才能实现保值、增值。”

　　投资房产，应选哪个区呢？钟光敏认为不是风头正劲的三北地区(江北、渝北、北部新区)，而是具有极大升值空间的渝中区和大渡口区。

　　年收益大于10%

　　才有投资价值

　　“投资房产获得高收益的关键在于判断房产有无投资价值。”钟光敏认为，“对于普通投资者来说，最简单的办法是用投资收益还原法来判断房产投资价值。”

　　“投资收益率=(年纯租金+年增值)/房价。对于自住购房者来说，收益在10%就可以实现保值，而对于贷款客户来将，要想实现保值，收益率则至少在10%以上。”

　　投资品牌楼盘

　　买楼花最划算

　　学会判断投资价值后，还要善于投资品种。钟光敏称，“总的来说，同地段、同品质，中小开发商房产比品牌开发商更便宜；投资大盘，买二手房比买新房划算；买楼花比买现房收益高；购买司法处置房也能获得高收益。”

　　投资要看规划

　　紧跟着热点走

　　钟光敏称，“要想投资房产增值快，那就要多了解政府的规划，跟着热点走。”

　　对于目前的投资热点，钟光敏称，“北部定位品质居住区域，近几年房价升值快，目前房价已经在高位了，后续升值乏力。大学城和茶园虽然是热点新区，但是目前房价也过高，大学城最新开盘楼盘价格冲上5000元，短期获利空间小。从历年的土地出让情况来看，渝中的地价最高，但是由于交通和环境的制约，从2002年以来，渝中区的房价就基本不动。而今年政府将旧城进行整治改造，轨道交通网络也将形成，下一步渝中的房将有较大的升值空间。”

　　“此外，目前大渡口房价较低，而该区正在建设核心商圈。未来还要建多处公园，随着环境的改善，房产也有较大的升值空间。”

　　图/本报记者杨新宇摄