深圳新闻网讯目前大家关注的“底”，其实是指楼市价格到了一个即将蓄势反弹的阶段低点。这个“底”，究竟在哪里？是否已经出现？

　　从去年年初到今年3月，深圳楼市可谓波诡云谲、出人意表：先是房价领涨全国，几个月内冲顶，旋即销售量急剧下滑，房地产市场先是有价无市，再是量价齐缩，一片萧条。

　　近日，宝安区的金地梅陇镇及深业新岸线热销，福田区的“华盛领寓”开盘当日销售率达70%：深圳楼市，是否已经探底？

　　价格下跌成交量放大

　　考察深圳楼市价格波动的趋势及近期成交量，我们可以发现，近期深圳楼市的底部已现。

　　我们应该相信，确实有所谓的“普世真理”存在，这就是“规律”。《道德经》言：“飘风不终朝，骤雨不终日。”2007年，深圳楼市价格疯涨，所谓登高必跌重，这种严重偏离价值规律的疯狂上涨后，紧接着的必然是快速下跌。前几个月的深圳楼市也证实了这一点。

　　4月14日，深圳市国土房产局发布的《2008年一季度深圳房地产市场发展分析报告》显示，今年一季度，深圳住宅均价依然呈现大幅下挫的走势。其中，3月份的房价环比2月份降幅达到了16.53%，为13618.42元／平方米。这个价格已经回到了去年4～5月间的价格水平。这说明，经过几个月的调整，深圳楼市已经迅速回到疯涨前的起点。

　　报告中的统计数据还显示，3月比2月销售面积增加194.57%，市场逐步显现回暖的迹象。成交量放大，意味着消费者观望状态结束。伴随着买涨不买跌的心理，短期内成交量会继续攀升。在这样的趋势下，楼市价格下降的可能已经不大。

　　房价不会大起大落

　　短期内舆论对楼市价格也有一定影响。分析、判断未来政策和舆论的方向，有助于分析楼市的短期形势。目前，楼市成交量已经萎缩到一定程度，城市土地出让发生困难，土地流拍屡现，当投资者出现“弃供”或“断供”风险时，舆论风向必然扭转。

　　可以预见的是，在最近几个月、至多半年后，深圳楼市就会在一个较为平稳的轨道上运行，而不会出现大起大落。

　　但严格意义上说，中国的房地产市场现在还谈不上“底”的问题：中国的房地产市场只有一二十年的历史，与国外房地产市场相比，仅是一个发展中的、并不成熟的市常这样一个市场，应该尚未见“顶”，同样也就谈不上见“底”。

　　供需利好将促楼市冲“顶”

　　从中长期来看，决定房价的关键因素还是供需。目前，深圳的房地产市场存在极大的刚性需求，这决定了中长期深圳楼市必将冲“顶”。

　　深圳乃至中国民间有大量的闲散资金，但投资渠道贫乏，资金流向基本就是楼市与股市两大渠道。现在股市暴跌，房地产作为大宗不动产，除保值增值的功能外，还有居住功能，这是股票无法比拟的。目前资金流向不动产已渐成主流。

　　就深圳而言，深圳、香港深度合作的趋势明显、速度加快。人民币汇率已经破“7”冲“6”，深圳房地产较香港房地产巨大的价格优势，房产、人民币比翼齐飞、双双升值的巨大利好，将对港人形成极大的吸引力。虽然按照中央限外令，港人每人只能购买一套房，但毕竟还有许多港人在内地没有房产。

　　楼市短期探底长期冲顶

　　就经济而言，深圳是中国屈指可数的、极具活力的城市。深圳多年GDP增幅超过15%，2008年力争增加12%。经济的稳步增长会带来一系列良性反应：产业升级、就业人口增多、居住需求激增。不管楼市销售情况如何，深圳的住房租赁市场一直异常活跃，有力地说明了这一点。

　　现在深圳工作的骨干人群，大多出生在上世纪80年代前后。这些人目前正值结婚购房的高峰期，他们将成为推动深圳楼市发展的主力军。

　　一旦时机成熟，这些积累已久的刚性需求必将报复性反弹，导致市场购买力集中爆发。而目前深圳的土地资源极度紧缺，关内基本无地可开发，关外土地资源也日渐匮乏，人多地少、人多楼少，在可以预见的将来，楼市冲“顶”，实为理之必然。

　　至此，可以得出这样一个结论：深圳楼市短期探底、中长期冲顶的态势不会改变。(深圳商报)