碧水康桥

　　碧水康桥均价2980元：为聚敛人气?为回笼资金？

　　从去年底到今年春天，全国房地产市场普遍低迷；但重庆似乎是个例外，普通住宅的价格始终不见有多少下降，反倒是较高档的花园洋房价格出现了大幅度下降———其中，先有广厦城，随后又有南方集团的碧水康桥项目。

　　日前，在重庆地产行业沉寂已久，仿佛正在淡出楼宇市场的南方集团突然宣布，其即将在渝北回兴推出均价不超过3000元的花园洋房———碧水康桥项目。根据南方集团出具的资料显示，南方集团在回兴拥有大量的土地，其中包括已经建好的川外重庆南方翻译学院和中央公园，以及此次即将推向市场的碧水康桥住宅项目。

　　碧水康桥住宅项目本身占地1300亩，一期将推出别墅、花园洋房、TOWNHOUSE和纯板式3+1、4+1多层建筑。

　　据说，南方碧水康桥2980元的价格一经推出，几乎每天都有不下10组客户专程前去看房，让原本冷清的回兴片区热闹了一把。

　　在此之前，广厦城已经宣布降价，将原先售价每平方米7000多元的花园洋房，价格下调到每平方米6000多元。如此大的降幅，让富洲新城的9.1折后再优惠1万多元的措施相形见绌，也引来业界的一片哗然。

　　本版文字由记者 罗乐记录整理

　　回兴片区房价低位徘徊有特殊性

　　★杨建军 恒大地产集团重庆有限公司营销总监

　　渝北区回兴是一个很特殊的地区，近年来，北部新区的房价上升幅度很大，价格上涨的速度也很快，但是，回兴区域的房价总是在一个低位徘徊，其涨幅难以和重庆其他区域相比。广厦城所在的九龙坡区也是一样，对外的辐射能力有限，很难吸引到其他地区的购房者，对外的影响力也很有限。另一个方面，南方碧水康桥此次推出的房子总共只有100多套，姑且不论这部分房子是否都能够维持在均价3000元以下的价格销售，即使维持在3000元以下的均价，其对整个重庆市场的冲击力也很有限。广厦城的情况更是一样。

　　南方碧水康桥并不是一个新盘，早在2005年这个项目就已开盘，由于销售情况不理想，随后封盘。去年底，南方集团才决定对这个项目进行重新定位和包装。目前，重庆的各种花园洋房不断推出，这些产品都具有各自的特点，一亮相，就能够给购房者眼前一亮的感觉。反过来看南方碧水康桥项目，由于建设时间早，不管是户型还是园林景观的设计，都显得有些落后，和新近推出的花园洋房相比，其产品优势肯定不明显。不过，此次南方集团聘请专业人员，用一个特殊的渠道对项目进行改造，这种做法本身还是值得肯定和赞赏。

　　因此，从这种角度说，不管是广厦城的价格策略，还是南方碧水康桥的旧貌换新颜，都不能说明重庆的花园洋房价格会走向价格的下降通道。

　　反过来，从花园洋房本身的属性来说，随着国家关于住房保障体系政策的逐步完善，国家会把土地政策更多地向经济适用房和廉租房倾斜，用于别墅建设的用地将更加紧张。花园洋房从本质上说，应该属于泛别墅的范畴，其用地也将受到越来越多的限制。随着人民币的不断升值，更多的热钱将选择进入房地产市场。中国的金融市场基本上有五种类型，即外汇、证券、债券、房地产和期货。出于种种客观原因，房地产是最受大家认可的一种投资产品。不管这几种投资产品面临什么样的牛市或熊市，投资者总是会把自己的资产配置到最被看好最稳妥的房地产产品中。

　　此外，由于国家对住宅建设的节能及其他要求越来越高，以及国际市场上建材价格的一再上涨，花园洋房产品的建设成本没有很大的下降空间。因此，从长期来看，花园洋房价格小跌的情况并不会持续，当然在短期上，部分公司为了回笼资金，或者个别公司以价格作为营销手段，导致短期内价格的下滑，这是很正常的。

　　从本次南方集团打出2980元花园洋房的价格这一事件来看，不排除是南方集团久未在房地产市场上征战，没有客户积累，如果此次利用低价策略入市成功，不仅可以赢得市场的关注和认可，还可以积累大量客户，为今后的二期三期作准备。

　　开发商出让了部分利润给购房者

　　★孟亚 广厦地产策划经理

　　广厦城这次将部分花园洋房的价格下调，并不是降价，而是开发商将原本可以获得的利润让利给购房者。能够做到这一点，是因为广厦城项目所拿土地的价格相对比较低，给企业让利给购房者提供了可能。

　　同时，在严峻的大环境下，开发商采用价格策略以推动产品的销售，这是一个正常不过的事情。

　　“价格”一直是房地产营销中最为核心的，面对2008年地产客户资源严重透支、竞争态势焦灼的市场，如何将地产项目进行成功运营，是所有地产企业都将思考的问题所在。而对于价格的制定，我们认为在2008年的地产项目的价格制定上，应该从以下层面来综合分析：

　　1.市场需求面：老百姓总希望价格回归理性，尤其2007年的价格风暴后，大家总希望能找到自己消费得起的房子(民心所向)；

　　2.资金需求面：作为房地产企业，项目销售的资金回笼是一个企业发展和项目运营的发动机(现金为王)；

　　3.政策导向面：国家宏观调控的目的是维持国民经济的健康、稳定和可持续发展，作为房地产项目，政府一方面要引导其蓬勃向上发展以确保国家税收；一方面又要控制价格“飞涨”，不能任其上扬而过于偏离城乡人口的总体住房自住需求与投资需求的实际水平线(把握时局)；

　　4.企业自身面：地产项目的销售价格制定，通常会受到企业个体因素的制约。就拿我们广厦城项目而言，由于当初“拿地”所付出成本非常理想，再加上广厦企业自身在建筑和控制成本方面处于国内一流水准，产品始终有“高性价比”的烙印。这样在目前项目运营的销售阶段，关于价格的制定就会有比较合理的空间去发挥和运用(量力而行)。

　　降价是在为今年春季房交会造势

　　★隋旭强 重庆中城联置业发展有限公司策划部副经理

　　不管是广厦城的降价，还是南方集团推出碧水康桥低价花园洋房，无疑都是冲着即将举行的2008年春季房交会而来的。

　　资金压力肯定会在这个特殊的时期给大多数公司带来困扰，谁先能够回笼资金，谁就能够在眼下以及今后很长一个时期占据主动。这也是今年的春季房交会被取消了之后，为什么又有这么多企业希望政府恢复春季房交会的主要原因。由于去年我市的秋季房交会实际上变成了以二手房交易为主的交易会，因此，对于花园洋房这样的高档次商品房来说，相当于已经有一年的时间没有享受到大型房交会所带来的集中交易的场面了。虽然有些企业认为房交会形同鸡肋，但是，对于房交会聚集人气这一点来说，目前还是别的形式所无法取代的。

　　所以，在市场观望情绪很浓的情况下，进入4月份，还是有这么多企业选择了开盘放量，这些企业都希望能够借房交会这一波，能够有大的成交。

　　但是，像广厦城和南方碧水康桥这样采取降低价格的策略去推动市场，无疑会给原本就观望情绪很浓的市场带来更浓厚的观望情绪，大多数购房者都会以此类推———某个楼盘都已经降价了，其他楼盘说不定也会降。深圳的情况就是一个很好的先例。这也是重庆为什么这么多项目即使面对低迷的市场，大多数开发商都不敢轻言降价或者直言降价的一个重要原因。

　　现在，关于房交会是否会为购房者提供税费减免优惠的相关政策还没有出台。可以预计，如果政府能够出台相应的税费减免的优惠政策，肯定会对购房者产生吸引力，促使部分购房者坚定购房的决心。如果政府不能出台税费减免的优惠措施，那么，房交会究竟能够对市场的回暖产生多大的推动作用，目前还不好说。

　　广厦城和南方碧水康桥此时打出价格战，势必对市场产生深远的影响，其所引起的市场观望情绪，需要很长的时间才能被消化。如果此次房交会能够让市场稍微回暖，尚且可以把这次降价的冲击冲抵一下，否则，还需要很长的时间才能抵消。