传统购房观念被颠覆 房产投资保值安全性受到怀疑

　　一场大地震，让人们对房地产的价值开始重估和认识：房产作为一种投资品，还是不是最安全最保值的一种？

　　日前，由搜房网进行的一项调查显示，超过68%的被调查者认为今后会更加关注房屋的结构和质量。超过45%的被调查者认为别墅是最安全踏实的房子。超过62%的被调查者认为，以前高楼层房子比低楼层房子贵的现象会改变，绝大多数购房者认为，地震之后，低楼层的房子会更受欢迎。而地震之后的5月末这一周(19日~25日)，重庆商品房销售情况惨淡，成交量比上一周(12日~18日)减少了64.53%。鉴于商品房销售相关手续办理的滞后性，大家都相信，地震对商品房销售将形成沉重的打击。

　　日前，高通智库发布的一份《汶川地震对中国房地产的影响》研究报告中表示，成都、重庆等地房地产市场要恢复灾前水平需较长周期。

　　本版文字由实习生曹勇整理

　　投资型购房者入市

　　今后肯定将变得更加谨慎

　　★中原地产营销策划顾问公司副总经理何伟坚

　　目前市场上不少购房者对高层建筑选择持续观望态度，且更加倾向于选择低楼层或抗震能力好的住宅，其中一个重要因素是因为地震给人们的心理蒙上了阴影，短期内降低了人们的购房热情。现在我们公司的置业顾问也反映说，以前人们买房关注比较多的是价格、配套、交通等，现在大多数的顾客会比较多地问到楼盘的抗震能力问题。可见这种心理短期内对房地产市场的影响不可忽视。

　　造成这种心理影响的主要原因是大多数生活在重庆的市民从来没有亲身经历过大地震，而且近段时间全国媒体全天候地报道汶川大地震，看到那么多无辜的生命逝去，顾客的心理必定会受到一定程度的影响，购房者也会不约而同地将产品品质作为自己置业的衡量标准之一。

　　问题是目前的现状，是人们在心理上产生的地震“后遗症”要明显比现实情况严重。事实上，不论高层或是多层建筑物，在房屋设计方面都会有一定的变形值，高层建筑出现摇摆是正常的，所以高层建筑是可以抗震的。

　　这同2003年发生在香港的非典一样，由于突发性灾难给人们的心理造成巨大的影响，所以当地的人们比较恐慌，楼市、股市的行情持续下跌，当时九龙物业曾有一套小户型从200万急剧下跌到80万，都没人出手敢买。同样，在这次地震发生前，曾经有好几个基金客户都打算和我们一起合作，但是发生地震之后，就有基金客户表示暂时放弃合作计划。从房产投资角度来讲，投资投机型购房者进入市场会更加谨慎，成都、重庆对外地购房者的吸引力也会大打折扣。

　　对于房产投资是否还是市场追逐的热点，我觉得不同的理财产品在不同时期、不同地区均有不同的价值。拿货币投资来说，现在投资越南、俄罗斯等国家比较好，因为这些国家还比较年轻，在未来一段时间成长比较快。对于正面临次贷危机的美国，现在到美国去投资房产就不一定是市场追逐的投资热点。

　　有人说地震打破了住房投资价值永远上升的神话，这个观点我不太同意。其实，中国房地产市场发展的时间并不长，目前还处于初级阶段，经济高速增长，生活水平大幅提高，人们的生活需求也较高，所以住房投资市场一直是上升的，并没有经历过大的转折点。但是，今年受货币从紧、税费、提高二套房贷利率、限制外资等一系列宏观调控措施的影响，市场行情比较低迷，而突发的地震灾害对房产市场更是雪上加霜。

　　但是，这种心理影响并不是长期的，只是短暂的。如果要消除这种心理影响，一方面最好的方式是让时间去修复，另一方面关键是看能不能控制和消除人们担心的问题。据我所知，每个地区的建筑物都要求严格按照国家规定执行不同的抗震设防标准，有些开发企业在设计、施工方面做得比较好，比如和黄珊瑚水岸，对于不达标的一定会推翻重来，本来验收80分就可以达标通过的，他们也会尽最大努力做得更好甚至达到100分。

　　另外，以前人们对二手房的观念只是作为过渡房而已，只要不太旧就买。但是经历这次地震以后，购房者在二手房质量方面考虑得多了起来，包括一些看不见的问题，比如水管、电线等等。因此无论一手房还是二手房，都应借助这次地震契机提高住房质量水平，尽早建立一套住房质量标准体系。

　　高层建筑抗震能力差

　　是一个彻底反科学的误解

　　★重庆天策房地产顾问公司总经理薛东

　　地震之后，有人认为，国内消费者心目中“住房投资价值永远上升”的神话已经破灭，我个人觉得，要得出这一结论，还为时尚早。目前市场低迷的主要原因，还是国家宏观调控的滞后效应，远离地震的其他城市房地产市场一样低迷就是最好的明证，地震“后遗症”只是加剧了房地产市场的观望气氛。所以，发生地震以后并不代表人们就不买房了，而近段时间购房者倾向于选择多层的现象，是人们对高层住宅的抗震能力产生质疑的一种本能反应。

　　首先，要打破人们对高层建筑抗震能力的误解，还需要一段时间对地震科学知识进行普及。地震的发生主要有火山引发、地质构造、人工引发等3种。从这次地震发生的震中来看，汶川的地质构造正好分布在地震带上，而重庆包括成都并没有分布在地震带上。此前，成都还被评选为十大天府宜居之地的首选，其中一条重要理由就是几百年来从未发生过大的自然灾害。虽然这次成都离震中汶川在地理位置上相当近，但是成都的建筑物并没有出现大面积的倒塌，而重庆离汶川这条地震带更远。从这一点来说，重庆并不会发生大地震。

　　其次，一定要相信科学技术的发展是可以保证高层建筑抗震能力的。随着科学技术水准、建筑技术水平的提高，只要在设计、施工、监理、验收等各个环节严格按照重庆的抗震设防标准执行，安全系数高是可以保证的，所以没有必要增高抗震设防烈度等。

　　对住在高层建筑的人们来说，最近总感觉有些摇晃，心里觉得不安全。其实，这种心理就如同乘电梯上高楼，最初人们也觉得乘电梯上高楼不安全。但是，随着人们对电梯安全知识的了解和对科学技术的信赖，现在人们乘电梯上高楼不也习以为常吗？高层建筑出现一定的摇摆是正常的，正所谓“摇墙不倒，倒墙不摇”，这是符合国家规定的抗震设防标准的。因此，购房者要对科学技术有信心。

　　再次，不住高层又能住哪儿呢？由于中国人多地少，可供开发的建筑面积少，而多层或低层的住房毕竟是稀缺资源，哪里有那么多多层住宅呢。我身边的朋友也说因为考虑到防震因素，想买多层的花园洋房，我觉得没有必要搞得这么复杂。

　　市民重估房产投资价值

　　这种心理影响不会是长期的

　　★同景置业营销总监张骥

　　这次地震对人们的购房观念的影响是显而易见的，影响了购房者的信心和购买偏好。这段时间不少购房者对多层、低密度花园洋房的青睐，我觉得更多的是趋向于心理安全。在购房者看来，房屋层数越低，高度越低，它的地震损害程度和破坏率也越小，所以对多层或低层建筑更容易接受，这里面购房者的心理购买偏好因素较多。

　　当然，从营销角度来说，我觉得在售楼盘时不会刻意放大自己楼盘的防震能力，毕竟这只是买房时需要考虑的因素之一。我们在向顾客介绍产品时，会比较客观地、科学地让购房者看待产品的抗震能力。比如，从重庆的地质构造条件来看，重庆发生大地震的可能性非常小，并且政府对不同地区有不同的抗震设防标准，重庆的抗震设防烈度为6度，在保证设计、施工等抗震设防标准的条件下，不论高层建筑物还是多层建筑物，其实安全性是差不多的，是可以保证住房安全的。

　　房地产投资涉及一大笔资金，以前人们在投资时比较关心价格、配套等，现在多考虑了一个防震因素，心里面可能觉得面临的风险加大，因此有人认为房产不再是保值、增值的最佳投资工具。我们反过来想一想，虽然天灾发生的概率极小，但是如果真发生了，当人的生命财产都面临威胁的时候，那么拥有其他的资产又有什么意思呢？所以，人们对房地产价值重估的心理影响毕竟还是短期的，过一段时间自然会消除。

　　另外，以前银监会对商业贷款购房保险费和住房公积金贷款保险费采取自愿交纳，不强制上缴，因此贷款买房缴纳保险费的购房者极少。但是，从这次地震之后银行出现呆账率来看，下一步重提房贷险的可能性还是存在的。房贷险毕竟是政府为了防止不履约、减少呆账、坏账率的举措。因此，为了避免不动产投资因为自然灾害而出现巨额损失的风险，政府可能还会推出一些新模式，包括巨灾险等来分散风险。